阳江市自然资源局高新分局办理公开出让涉及工业用地的国有土地使用权公开市场价值评估（阳江市高新区）

【报告书名称】：阳江市自然资源局高新分局办理公开出让涉及工业用地的国有土地使用权公开市场价值评估（阳江市高新区）

【项 目 背 景】：阳江市自然资源局高新分局办理公开出让涉及位于阳江高新区港口工业园海港北路与疏港大道交汇处西边的一宗97739.95㎡工业用地的国有土地使用权公开市场价值评估

【评 估 目 的】：为出让方集体决策确定土地使用权出让底价提供市场价值参考依据。

【房地产大小】：97739.95㎡

【估价基准日】：2022年9月6日

【评 估 范 围】：

（一）估价对象界定

本次委估对象位于阳江高新区港口工业园海港北路与疏港大道交汇处西边，土地使用权面积为97739.95㎡，土地使用权类型为出让，地类（用途）为工业用地。

（二）土地登记状况

1、土地位置：待估宗地位于阳江高新区港口工业园海港北路与疏港大道交汇处西边，所处高新区港口工业园西部。

2、土地性质：设定为国有出让用地。

3、土地来源：储备用地。

4、土地用途：待估宗地登记用途为工业。

5、土地面积：待估宗地批准土地面积为97739.95平方米。

6、土地四至：待估宗地东至空地，南至海港大道，西至空地，北至海港北路。

7、土地级别：五级工业用地。

8、产权证号：估价对象尚未办理产权证，建设用地批准书号为阳江高新区[2022]许证高征(划)字第012号。

（三）土地权利状况

1、土地所有权人：国家所有

2、土地使用权人：委估宗地目前为待出让用地，属政府储备用地。

3、他项权利：在估价期日，估价对象不存在抵押权、担保权、地役权、租赁权等他项权利，权利状况无瑕疵。

4、土地使用年期：本次评估土地使用年期按工业用途法定最高出让年限设定为50年。

5、实际使用与证载状况分析：据实地勘察所悉，估价对象用地面积为97739.95平方米，拟作工业使用，与批准用途一致。

（四）土地利用状况

1、宗地利用现状

土地平整及基础设施完备程度：根据委托方提供的资料及评估人员现场勘查，待估宗地实际开发程度为宗地红线外“三通”（通路、通电、通水）及宗地红线内场地正在平整；设定开发程度为宗地红线外“三通”及宗地红线内场地平整。

2、宗地规划利用状况

根据委托方提供的《规划设计条件书》 [要点(高规)202200050号]、《建设用地批准书》[阳江高新区市（县）[2022]许证高征（划）字第012号]及《土地估价委托合同》，用地面积为97739.95㎡，建筑总面积约78192平方米，土地用途为工业用地，建筑密度＞30%，容积率＞0.8，绿地率＜20%，行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。本次估价设定容积率为＞0.8。

【估 价 方 法】：

根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014,以下简称“规程”），常用的地价估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选取应按照地价评估的技术规程，根据当地房地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点和估价目的等，选择适当的估价方法。

根据《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》中“4.4评估方法：（1）收益还原法、（2）市场比较法、（3）剩余法、（4）成本逼近法、（5）公示地价系数修正法。出让地价评估，应至少采用两种评估方法，包括（1）、（2）、（3）之一，以及（4）或（5）。因土地市场不发育等原因，无法满足上述要求的，应有详细的市场调查情况说明。”估价人员在认真分析所掌握的资料并进行实地查勘之后，根据估价对象土地的特点及开发项目自身的实际情况，选取基准地价系数修正法和市场比较法作为本次估价的基本方法。主要出于以下考虑：

【评 估 过 程】：

（一）基准地价内涵

根据《阳江市市区国有建设用地基准地价更新成果汇编》（阳江市自然资源局与2019年1月28日公布）基准日2018年1月1日。本次阳江市市区城镇土地定级与基准地价更新的工作范围为阳江市市区建成区及城市规划区范围，包括江城区、高新技术产业开发区、海陵岛经济开发试验区，评估总面积约809.52平方公里。

本次基准地价是指熟地条件下的地价，即指在设定容积率、法定最高使用年期，商服、住宅用途土地开发程度均为“五通一平”，工业、工业用途土地开发程度为“三通一平”条件下，分用途的土地使用权价格。具体地价内涵如下：

1.商服用地：土地在正常市场条件、设定土地开发程度为“五通一平”（即宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯，宗地红线内场地平整），估价期日为2018年12月31日，土地使用年期为40年，设定容积率为2.0的首层楼面地价。价格单位为元/平方米，币种为人民币。

商业路线价内涵：估价期日为2018年1月1日，设定容积率为2.0，土地使用年期为40年，土地开发程度为“五通一平”（即宗地红线外通路、供电、供水、排水、通讯，宗地红线内场地平整），宗地标准宽度设定为5米，宗地标准深度设定为10米条件下，商服用地土地使用权的区域首层楼面地价。

商服用地基准地价内涵：估价期日为2018年1月1日，设定容积率为2.0，土地使用年期为40年，土地开发程度为“五通一平”（即宗地红线外通路、供电、供水、排水、通讯，宗地红线内场地平整）条件下，商服用地土地使用权的区域单位面积地价和平均楼面地价。

住宅用地基准地价内涵：估价期日为2018年1月1日，设定容积率为2.0，土地使用年期为70年，土地开发程度为“五通一平”（即宗地红线外通路、供电、供水、排水、通讯，宗地红线内场地平整）条件下，住宅用地土地使用权的区域单位面积地价和平均楼面地价。

工业用地基准地价内涵：估价期日为2018年1月1日，设定容积率为1.0，土地使用年期为50年，土地开发程度为“三通一平”（即宗地红线外通路、供电、供水，宗地红线内场地平整）条件下，工业用地土地使用权的区域平均单位面积地价。

工业用地基准地价内涵：估价期日为2018年1月1日，设定容积率为1.0，土地使用年期为50年，土地开发程度为“三通一平”（即宗地红线外通路、供电、供水，宗地红线内场地平整）条件下，工业用地土地使用权的区域平均单位面积地价。

根据阳江市市区土地市场、房地产市场的发展情况和政府地价管理的需要，选用路线价和级别价作为基准地价的基本表现形式。商业路线价采用首层楼面地价，商服用地、住宅用地基准地价采用平均楼面地价，工业用地、工业用地基准地价采用单位面积地价。具体表现形式分别为：

注：①“五通一平”指宗地红线外通路、供电、供水、排水、通讯，宗地红线内场地平整；“三通一平”指宗地红线外通路、供电、供水，宗地红线内场地平整；②单位面积地价=土地总价/土地总面积，平均楼面地价=土地总地价/总建筑面积。③采用基准地价系数修正法进行宗地评估时，商业路线价应选用首层楼面地价，商服用地、住宅用地应选用平均楼面地价，工业用地、工业用地采用单位面积地价。

（二）工业用地基准地价测算过程

1、宗地各项技术指标

P宗＝P基×（1+∑Ki）×Ky×Kq×Kl×Kg± D

式中：P宗 —— 待估宗地地价

P地 —— 待估宗地所在区域的单位面积地价

Ki —— 第i个区域因素修正系数

Ky —— 使用年期修正系数

Kq —— 期日修正系数

Kl —— 临路条件修正系数

Kg —— 其他个别因素修正系数

D —— 土地开发程度修正值

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