中山**电子有限公司名下位于中山市南朗镇第六工业区的工业房地产抵押价值评估

【项 目 背 景】：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值

【评 估 目 的】：房产抵押

【房地产大小】：一个厂区，框架结构4层的厂房两幢，宿舍一幢，以及一层的仓库、电房，框架2层的保安室等,厂房内配有4台货梯

【估价基准日】：2021年1月13日

【客 户 需 求】：向银行抵押房产进行贷款，需要评估报告

【评 估 范 围】：

估价对象位于中山市南朗镇第六工业区，附近有蒂峰公园、建纶工业园等。

估价对象约建成于2008年，为一个厂区，框架结构4层的厂房两幢，宿舍一幢，以及一层的仓库、电房，框架2层的保安室等,厂房内配有4台货梯，四至：东至工厂，南至工厂，西至路，北至路，土地已五通一平，地势一般，二面临路，临工业区路，公共设施完备度优，工业集聚度优，周围开发状况优，公交便捷度优，环境质量优，装修大致：外墙为马赛克，内墙为乳胶2漆，天面为乳胶漆，地面为水泥砂浆，装有铝窗、饰板门等，水电设施齐全。

【估 价 思 路】：

1、估价方法的确定

根据《房地产估价规范》，通行的评估方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法、基准地价修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术规范，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。评估人员通过实地调查，认真分析调查收集的有关资料，在确定上述估价原则的基础上，根据估价对象的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价经验，决定采用成本法、收益法评估方法评估估价对象的价格。

 2、估价方法选择的依据

（1）由于当地工业发达,工业房地产对外出租实际成交案例较多，出租市场活跃，故本次评估采用收益法。

（2）待估对象工业房地产，区内近三年纯土地成交也较多，可以找到三个以上纯土地的成交案例，故成本法计算过程中采用比较法测算土地价值。

（3）由于待估宗估价对象为工业厂区，附近很少有厂房整体出售案例，根据估价规范，不宜选用假设开发法进行评估。

（4）由于当地工业用地土地市场发展较快，通过成本积累得出的积算价格较难体现其客观价值水平，故本次评估估价对象土地价值部分暂不采用成本法。但估价对象房产部分可以通过成本积累得出的积算价格，也容易体现其客观价值水平，故房产部分采用成本法进行评估。

（5）中山市国土资源局于2019年10月8日发布了中山市2021年度基准地价的公告，其价值水平与一般市场价水平有一定差距，故本次评估不采用基准地价修正法。

综上所述，结合估价规程有关要求，我们决定成本法及收益法分别估算估价对象的房地产价值（其中成本法采用比较法评估估价对象土地价值），两者结果终合确定最终的房地产价值。

（1）成本法：根据中山市镇（区）房地产开发税费及按经验测算的评估计算标准，分别计算前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、管理费、投资利息、开发利润等，求得建筑物的全新重置价格。考虑评估房产的实际成新度，由重置价格扣减折旧即可得到待估房产价格。其公式为：

重置成本=建设成本（前期费用+建安工程费+基础设施建设费+公共配套设施建设费）+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润

房屋现值=重置成本−建筑物折旧

（2）采用市场比较法

在求取待估宗地的价格时，根据替代原则，将待估宗地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素差别，修正得出估价对象在评估期日地价的一种方法。

其计算公式为：

待估宗地价格＝比较案例宗地价格×待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数×待估宗地估价期日地价指数/比较案例宗地估价期日地价指数×待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数×待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数

（3）收益法，即预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其公式为：V=a/(r-g)×[1-((1+g)/(1+r))ⁿ]

其中V为房地产的价值，a为房地产年纯收益，r为还原率，g为收益递增比率，n为剩余收益年限。

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